【上级解读】《芜湖市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》政策解读

2022年5月16日，《芜湖市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（芜政办〔2022〕24号），（以下简称《实施意见》）正式印发。现解读如下：

一、决策背景和依据

2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，推动建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难。2021年7月，我省明确合肥、芜湖等6市为发展保障性租赁住房的重点城市。为全面贯彻落实国务院和省政府决策部署，落实城市主体责任，结合我市实际，市住建局起草了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》）。

二、制定意义和总体考虑

一是落实以人民为中心的发展思想，坚持“房住不炒”定位，高质量完成试点任务的重要举措。我市作为全省6个试点城市之一，出台《实施意见》明确了保障性租赁住房的保障对象、保障标准和支持政策，有利于加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，并形成芜湖模式在全省示范推广。

二是推进人民城市建设，提升人民幸福感和满意度的重要举措。目前芜湖市新市民、青年人存在购房困难或租金偏高、地段不佳等问题，《实施意见》提出：“十四五”期间，筹集保障性租赁住房3万套（间），到2025年，新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体住房困难有效缓解，住房突出问题基本解决，并对保租房的户型和租金进行规范，要求保租房主要为小户型，租金不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%，有利于加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，提高新市民、青年人的生活品质，进一步推动“人民城市为人民”目标的落地生根。

三、研判和起草过程

2021年8月市住建局启动《实施意见》修订工作。经反复讨论与修改，形成《实施意见》征求意见稿并赴镜湖区、鸠江区、弋江区开展实地调研；

2021年9月24日，市住建局向各县市区政府、开发区管委会、市各有关单位征求意见；

2021年9月24日，市住建局通过公开招投标方式委托安徽师范大学开展我市住房租赁市场基础研究及发展规划编制；

2021年10月21日，市住建局通过门户网站向社会公开征求意见。

2022年2月24日，市司法局征求各县市区、开发区，市直有关单位意见，并在芜湖市政府网站公开征求意见。结合有关意见和建议，我局形成《实施意见》（送审稿）。2022年5月5日，经市政府2022年第6次常务会审定，以市政府名义（芜政办〔2022〕24号）正式印发实施。

四、工作目标    

“十四五”期间，计划筹集保障性租赁住房3万套（间），到2025年，新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体住房困难有效缓解，住房突出问题基本解决。

五、主要内容

《实施意见》的主要内容有：保障对象与标准、支持政策、监督管理三部分组成。

（一）保障对象与标准

保障性租赁住房实物供应对象为本市无房居民，主要供应无房的新市民、青年人等群体，不设收入线门槛。

保障性租赁住房以建筑面积70平方米以下小户型为主，并配套基本生活设施，已经开工或建成的保障性租赁住房可放宽面积标准。小户型的比例原则上不低于80%。考虑到三孩生育政策的实施，可建设少量建筑面积不超过90平方米的户型。

保障性租赁住房租金接受政府指导，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%设定。针对不同建设方式、不同项目，分类确定租金标准，由投资主体或运营管理主体委托房地产估价机构，结合项目成本、区域供需、享受优惠政策等因素，评估确定市场租金和保障性租赁住房租金标准，报各县市区（开发区）保障性租赁住房工作领导小组办公室。享受的政府补助、低息贷款、土地出让价款分期收取等优惠，应在租金定价中相应体现。

（二）支持政策

土地支持政策:利用集体经营性建设用地发展保障性租赁住房，相关用地使用权出租、出让及其最高年限，转障让、互换、出资、赠与、抵押等，参照住宅用途的国有建设用地执行。

金融支持政策:支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持银行业金融机构向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

税费支持政策:利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，按4%的税率征收房产税；新开工建设的保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

价格支持政策：取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民阶梯价格标准执行。

简化审批流程：依托工程建设项目审批管理系统，保障性租赁住房项目审批时限压缩在40个工作日以内。落实联合验收制度，全面推行“统一受理、并联推进、一口出件”。

（三）监督管理

保障性租赁住房实行项目认定制，由建设主体向项目所在县市区（开发区）保障性租赁住房工作领导小组办公室提出申请，取得项目认定书后，分别申请办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，享受各项支持政策。将保障性租赁住房项目纳入住房租赁管理服务平台统一管理，实现房源申请配租全程网上办理。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

六、创新举措

对闲置和低效利用的非居住存量房屋，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地用途，不补缴土地价款。

各县市区政府、开发区对辖区内现有闲置的租赁住房、公寓、单位宿舍、人才公寓等居住存量房屋，在权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可作为保障性租赁住房，纳入房屋租赁服务监管平台统一运营管理。

七、保障措施

（一）完善部门管理职责

各县市区政府（开发区管委会）是保障性租赁住房工作的责任主体，根据辖区保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源和人口流入情况，科学编制辖区保障性租赁住房“十四五”建设计划和年度建设计划，承担部门职责。

（二）加强统筹协调

成立市保障性租赁住房工作领导小组，统筹推进全市保障性租赁住房工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，负责统筹指导、协调和检查考核全市保障性租赁住房工作。市领导小组各成员单位根据各自职责完善相关政策措施，注重协同配合和工作衔接，确保各项工作任务有效落实。

（三）做好政策衔接

各县市区（开发区）、各相关部门要结合我市实际，在梳理现有住房保障政策基础上，衔接好国家住房保障“三房”体系，落实好各类支持政策。对符合规定的均应纳入保障性租赁住房规范管理，并及时兑现各类政策性资金和税费减免。

（四）严格目标考核

将保障性租赁住房工作开展情况纳入市政府对各县市区、开发区的目标管理绩效考核，对各县市区（开发区）及相关部门建设筹集、审批认定、监督管理、协调配合等工作进行评估考核，确保各项任务落实到位。